高招迭出满盘皆活

国家建设部新近作出决定，从5月1日起，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房均可上市出售。这是激活市场、缓解房地产市场供需矛盾、扩大内需的一个福音。

一段时间以来，面对房地产市场总体的颓势，一些地方推出了一系列旨在鼓励住房消费、改善商品房空置状况、畅通住房流通渠道的政策与措施，可谓“八仙过海，各显神通”。

购房，其实就是置业，是投资的另一种方式，觉悟早的还是沿海发达地区。

最早进行住房商品化尝试的是广东省。该省各市全面推进公有住房的出售，并实施住房公积金制度。在商品住宅销售市场上，个人购房比例高达七成以上。广州、汕头、汕尾等城市结合安居工程的实施，广辟抵押贷款、分期付款等各种住房融资方式，使一大批以工薪收入为主的普通居民乃至低收入者，购得了安居房、解困房。

今年2月1日广州房改房可以上市买卖政策出台，即不受购买房改房5年方可上市的限制，不仅可以买卖，还可以交换、抵押和赠予。

福州市着手建立以经济适用房为主的多层次住房供应体系，住房公积金归集力度加大，1998年全市住房公积金累计归集1．58亿元，归集面达73％。

房地产是最好的不动产。这些政策的出台，使人们意识到购买住房已经不再仅仅是解决栖身之所的举措，而且成为一种新的投资方式，由此引发的购房积极性一浪高过一浪。这是沿海发达地区给我们的启示。

近年来，我国房地产业发展虽然迅速，但由于相应的配套措施不完善，造成供求之间流通渠道不够畅通。加之去年国家取消福利分房，实行住房分配货币化，致使我国许多地方出现了大量的商品房闲置积压的状况。据国家统计局和中国经济景气监测中心测算，去年全国空置商品房在1997年底7038万平方米的基础上又增长了12．4％。

为了盘活市场，各地创造了许多新鲜经验，有些办法就是针对空置商品房制订的。

在广东等地，出现了一种新的商品房促销方式——以租带销，即开发商将空置商品房出租，并与租户签订购租合同，若租户在合同约定的期限内购其房，开发商即以出租地所定的房价将该房售给租户，所付资金可冲抵部分购房款，若租户在约定的期限内不购其房，则作退租处理。这种方式，使得购房者，不必一次性向开发商缴纳较大数额的资金，而且以后支付租金的数额和形式，均可由双方协商后以合同的方式来确定，这使得购房者经济和心理上的压力大大减轻。同时，购房者可以在约定的租期内，通过亲自入住、使用，而对房屋的质量有了一个较为全面的检验。

1998年消化商品房空置面积初见成效，与上年相比，全国多销售商品房建筑面积1144万平方米，全国空置面积增长速度由1997年的25．4％下降为1998年的12．4％，成为拉动全国房地产业景气程度上升的主要因素。

专家对“以租带销”评价较高，认为这不仅是一种有效的促销手段，而且是盘活存量房产，进行资本运营的有效尝试。

上海已四次降低住房公积金个人购房贷款利率，并将贷款年限从15年延长为20年，去年又规定个人购房首期比例从30％下调为20％。上海住房公积金个人购房贷款去年达50多亿元，相当于开办个人购房贷款以来前6年的总和。为使一般收入家庭有能力购房，上海还推出了售后公房上市政策，即居民通过出售住房获得一定的购房公积金，填补目前房价与职工家庭经济收入的部分落差，职工家庭再加上适当的补贴，就可以购买新的住房等。

政策激活房市。去年上海商品房实现销售达1032万平方米，其中个人购房占83．2％。据悉，今年第一季度，上海共销售商品住宅74万平方米，比去年同期增长87％，其中个人购买占92％，个人住房贷款余额为193亿元。有3．1万户居民办理购房贷款手续，面积达250万平方米。业内人士评述说，上海房市看好。

贷款、按揭、降低利率、减少首付款……种种方法，改变了我国几十年来房地产业单枪匹马的状况，而让金融界等参与房地产开发，就使我国房地产业更加充满活力。同时，有效地改变了消费观念，“用明天的钱，享受今天的生活”，已经和正在成为一种时尚。

让房地产市场活跃起来，不仅是政府的期望，更是房地产开发商的期望。

在青岛市，11家房地产开发商推出了以旧换新业务，即居民选准某开发商的商品房后，可用现有的旧房折价卖给开发商，并以此冲抵商品房的房价。这种方式盘活了居民现有的房产，相应的减轻了居民的购房负担，因而受到居民的欢迎。房产部门的一项调查表明，目前有23．69％的居民希望通过以旧换新的方式购买新房，以改善居住条件。对开发商来说，收购旧房既可扩大商品房的品种，满足不同层次市民的购房需求，同时也可促进商品房的销售，这对买卖双方都有利。

在天津不但个人持有产权的公房可以自由买卖，连使用权房屋也能在严格评估的前提下，进行合理有偿置换，而且还能够做到房价产权人、房管部门、使用人三公开。此举不但使公房使用权活了，而且对可能出现的漏洞也有相应的堵漏措施。由于涉及多方面的严格评估程序，保证居民基本居住条件、不让公房上市变现的要求也不再是一句空话。充分保护了产权人利益，阻止了国有资产的流失。

安徽省建设厅采取抓试点、攻难点、促热点的方式，积极有序地开放住房二级市场，1998年共换发产权证80万本。

福州抓住深化房改、停止住房实物分配的有利时机，开放住房二级市场，全面拓展个人抵押贷款购房业务，组织多种形式的交易展销会，并实行消化空置房与市政重点工程拆迁安置相结合，盘活存量，消化增量。去年该市销售商品房比上年增加了62．8％，空置房面积从上年91．46万平方米减少到80．85万平方米，下降11．6％。

经济学家认为，房地产、汽车和信息产业这三大支柱产业，是带动我国经济增长的三驾马车。我们欣喜地看到，随着房改的顺利进行，房地产市场业已复苏，而各地为激活房地产市场所采取的新举措，让消费者更增加了购买商品房的信心。